کتاب سکه های ماشینی قاجار
تاریخ دریافت خبر:
دو مانع توسعه بازار اورق رهنی مسکن چکیده: در حال‌حاضر، موانعی بر سر راه انتشار اوراق رهنی در ایران وجود دارد که باعث شده به‌رغم گذشت بیش از یک سال از انتشار اولین‌سری اوراق رهنی توسط بانک مسکن و اعلام مقامات اجرایی مبنی بر انتشار مراحل بعدی آنها، بازار سرمایه کشور شاهد انتشار این اوراق نباشد.

مشکل اول: چالش نرخ سود

بازده یا نرخ سود، عامل بسیار مهمی در تمام تصمیم گیری های اقتصادی است. به طور معمول، زمانی انتشار اوراق رهنی جذاب خواهد بود که نرخ سود این اوراق، بیش از نرخ سود یا نزدیک به نرخ سود بازار باشد و از آنجا که این سود از محل سود تسهیلات مسکن مربوطه تامین می شود، قاعدتا باید نرخ سود تسهیلات مسکن، اندکی بیش از نرخ سود اوراق رهنی باشد و این در حالی است که نرخ سود انواع تسهیلات مسکن در محدوده 9 درصد تا 5/ 17 درصد قرار دارد و طبیعتا نرخ سود اوراق رهنی که بر پایه این تسهیلات می تواند منتشر شود، باید کمتر از 5/ 17 درصد باشد و این در حالی است که در حال حاضر نرخ سود موردانتظار بازار در محدوده 20 درصد قرار دارد. بنابراین تا زمانی که این نرخ ها در محدوده های منطقی خود قرار نگیرند، نباید انتظار انتشار وسیع اوراق رهنی را داشته باشیم.در اولین مرحله انتشار اوراق رهنی، بانک عامل با هدف تامین مالی خود و همچنین کمک به توسعه بازار رهن ثانویه از طریق انتشار اوراق رهنی، قسمتی از مطالبات خود بابت دریافت اقساط مسکن که نرخ سود آنها بین 13 درصد تا 15 درصد قرار داشت را با نرخ 5/ 18 درصد تنزیل کرده و در اختیار نهاد واسط قرار داد تا مبنای انتشار اولین اوراق رهنی کشور قرار گیرد.

از آنجا که هدف از انتشار اوراق رهنی فوق، تامین مالی بانک عامل بود، هزینه مابه التفاوت بابت سود دریافتی (13 درصد تا 15 درصد) و سود پرداختی به دارندگان اوراق (5/ 18 درصد)، به میزان حدود 5/ 4 درصد، توسط این بانک تامین شد. شاید در آن مقطع زمانی، این هزینه مالی برای بانک عامل توجیه پذیر بوده باشد و بانک با دریافت این منابع 5/ 18 درصدی، از آنها در فرصت های سرمایه گذاری با نرخ بالاتر استفاده کرده و از سود معقولی نیز بهره مند شده باشد، اما بدیهی است که چنانچه این منابع مجددا بخواهند صرف پرداخت تسهیلات 13 درصد تا 15 درصد شوند، قطعا برای بانک عامل مقرون به صرفه نخواهد بود.

بنابراین می توان نتیجه گرفت که با نرخ های فعلی سود تسهیلات مسکن و تفاوت قابل ملاحظه آن با نرخ سود موردانتظار بازار، این شیوه انتشار اوراق رهنی مقرون به صرفه نبوده و طبیعتا بانک های عامل، تمایلی به انتشار این اوراق از خود نشان نخواهند داد. برای حل این مشکل یا باید نرخ سود تسهیلات مسکن افزایش یابد یا نرخ سود موردانتظار بازار کاهش یابد. از آنجا که افزایش نرخ سود تسهیلات مسکن، باعث افزایش مبلغ اقساط و کاهش جذابیت آن برای وام گیرندگان و همچنین مقاومت مقامات دولتی – که به دنبال ایجاد رونق در بازار مسکن هستند- خواهد شد، بنابراین به نظر می رسد برای ایجاد گشایش در بازار اوراق رهنی، باید به انتظار کاهش نرخ سود مورد انتظار بازار نشست. امری که به نظر می رسد در حال حاضر با جدیت از سوی بانک مرکزی پیگیری می شود.

مشکل دوم: مسوول پوشش ریسک

هدف دوم از انتشار اوراق رهنی، انتقال ریسک تسهیلات مسکن از ترازنامه بانک عامل به بازار سرمایه بوده است و به همین دلیل هم هست که در دنیا، بانک های عامل، تسهیلات خود را که مثلا با نرخ 5 درصد پرداخت کرده اند، به قیمت کمتر – و نرخ بالاتر- به نهاد واسط منتقل می کنند زیرا تمایل دارند، با درنظر گرفتن امتیازات و تخفیف های قیمتی، ریسک را از خود دور نگه دارند. هرچند بانک در عمل و از محل دریافت کارمزدهای مختلف از نهاد واسط، بابت خدمات دریافت اقساط یا هزینه های کارشناسی وثایق و وصول مطالبات رهنی، قسمتی از این هزینه های خود را جبران خواهد کرد.اما در هر حال با فروش تسهیلات مسکن از بانک عامل به نهاد واسط، علاوه بر دورشدن بانک از مخاطرات و ریسک های تسهیلات مسکن، حد اعتباری بانک آزاد شده و بانک می تواند از ظرفیت ایجاد شده، استفاده کرده و فعالیت های خود را گسترش دهد.

اما در ایران، به رغم انتقال تسهیلات مسکن از بانک عامل به نهاد واسط، اما همچنان ریسک های مرتبط با این اقساط (تاخیر یا نکول احتمالی این تسهیلات) در قالب قراردادهای مختلف ضمانت بر عهده بانک عامل قرار داده شده است. مقام ناظر سیستم بانکی نیز که وظیفه نظارت و کنترل ریسک بانک ها را برعهده دارد، به علت وجود این قراردادها، اعتقاد دارد که با روش فعلی، ریسک ها از بانک عامل خارج نشده و ریسک بانک صرفا از اقلام بالای خط ترازنامه، به اقلام زیرخط ترازنامه در قالب انواع ضمانت منتقل شده است.

با این رویکرد، عملا کارکرد دوم اوراق رهنی که حذف ریسک از بانک عامل بوده است، محقق نمی شود و طبیعتا بانک های عامل تسهیلات مسکن، تمایلی به انتشار اوراق رهنی با ساز و کار فعلی از خود نشان نخواهند داد.به نظر می رسد، برای توسعه این ابزار مهم مالی، لازم است تدابیری اندیشیده شود تا همراه با انتقال تسهیلات مسکن به نهاد واسط، تمام منافع آن به همراه ریسک های مرتبط با آن نیز از بانک عامل منفک شده و به نهاد واسط منتقل شوند تا سیستم بازار به اتکای دانش و تجربه سرمایه گذاران و با اندازه گیری دقیق انواع ریسک ها، از جمله ریسک نکول، قیمت گذاری صحیحی روی این اوراق انجام داده و با قیمت گذاری صحیح، نه تنها علائم صحیح اقتصادی به سیاست گذاران بخش مالی و مسکن مخابره شود، بلکه راه برای توسعه بیشتر بازار ثانویه رهن نیز هموار شود.

آیا بازار رهن ثانویه در ایران، در معرض بحران مالی مشابه بحران مالی سال 2008 قرار دارد؟

بحران مالی که در سال 2008 در دنیا رخ داد، ریشه در انتشار بی رویه اوراق رهنی مسکن و همچنین پیچیده شدن بیش از حد مشتقات مالی روی این نوع از اوراق داشت. البته یک عامل مهم دیگر هم وجود داشت که در آن مقطع کمتر به آن پرداخته شد و آن هم نادیده گرفتن عوامل ریسک و نگاه بیش از حد خوش بینانه غرب به بازار مسکن بود، به گونه ای که حتی افراد بیکار و فاقد هویت هم از طریق آژانس های خصوصی امکان دریافت وام رهنی مسکن را داشتند! طی سال های 1997 تا 2005 بازار مسکن در ایالات متحده از رونق بسیار خوبی برخوردار بود، به گونه ای که این بازار به طور متوسط در کل ایالت های آمریکا، رشد سالانه 12 درصد را در قیمت مسکن شاهد بود.

نرخی که طی سال های قبل از آن (1975 تا 1992) به طور متوسط و سالانه 6 درصد بوده است. رشد روزافزون قیمت مسکن و نرخ نسبتا پایین سود تسهیلات مسکن که در آن مقطع بین 5 تا 8 درصد بود، بسیاری از مردم را بر آن داشت تا با اخذ تسهیلات مسکن، نسبت به خرید مسکن اقدام کنند، زیرا نرخ تامین مالی از نرخ رشد قیمت مسکن کمتر بود. و حتی این امکان فراهم بود که اشخاص بدون پرداخت هیچ وجهی خانه ای را بخرند و پس از پرداخت اقساط ظرف یکی دو سال، آن خانه را به قیمت بالاتر فروخته و نه تنها اقساط پرداخت شده خود را پس بگیرند، بلکه سود بسیار بالایی نیز کسب کنند.

همین مساله سبب شد که بانک ها نیز با تکیه بر رشد سریع قیمت مسکن، حجم تسهیلات خود را افزایش دهند. به گونه ای که نسبت تسهیلات به قیمت مسکن -LTV: Loan to Value- که یک نسبت بسیار مهم در موضوع ریسک اوراق رهنی است و این نسبت عمدتا در محدوده زیر 80درصد قرار داشت را به تدریج تا مرز 100 درصد افزایش دادند. یعنی متقاضی خرید مسکن، بدون هیچ گونه آورده ای می توانست صاحبخانه شود زیرا کل وجه مورد نیاز برای خرید خانه از سوی بانک ها تامین می شد. در اواخر این دوره، کار به جایی کشید که برخی بانک ها با خوش بینی بیش از حد به بازار مسکن و رشد قیمت مسکن، حتی نرخ LTV خود را تا مرز 105 درصد هم افزایش دادند و به قول آمریکایی ها، خرید مبلمان و وسایل زندگی را نیز هدیه می گرفتند! اما از آنجا که هیچ رشدی نمی تواند تا ابد پایدار و بی انتها باشد، بازار مسکن هم از اواخر سال 2005 نشانه هایی مبنی بر کاهش قیمت را به خود دید. در این شرایط برخی از مردم که خود را در معرض زیان می دیدند و از طرفی وجهی نیز بابت خرید خانه خود نپرداخته بودند، از بازپرداخت اقساط خود سر باز زدند.

بانک ها نیز از آنجا که با کاهش قیمت مسکن در معرض ریسک شدیدی قرار گرفته بودند، به محض عدم پرداخت اقساط از سوی وام گیرندگان، بلافاصله املاک را تصاحب کرده و در معرض فروش قرار دادند. هجوم همه بانک ها به بازار مسکن برای فروش املاک در ترهین خود، حجم عرضه را در این بازار به شدت افزایش داد و همین موضوع نیز سبب افزایش سرعت کاهش قیمت املاک شد. کاهش قیمت املاک سبب کاهش قیمت وثایقی شد که پشتوانه اوراق رهنی بودند و این مساله، کاهش ارزش این اوراق رهنی و نهایتا سقوط ارزش سهام بانک هایی که این اوراق را با حجم بالا در اختیار داشتند به دنبال داشت. با توجه به ارتباطات بیش از حد بازارهای مالی و سرمایه گذاری های درهم تنیده موسسات مالی بین المللی نزد یکدیگر، بحران کاهش ارزش اوراق رهنی آمریکا به سرعت در همه بازارهای مالی منتشر و باعث یک سقوط جهانی در بازارهای مالی شد.

حقیقت این است که ریشه تمام موارد ذکرشده در بحران مالی سال 2008، نسبت بالای LTV یا همان نسبت بالای تسهیلات به ارزش وثایق بوده است. زیرا به دلیل سهم اندک آورده متقاضی در تملک یک واحد مسکونی، او با کوچک ترین نوسانی در ارزش ملک، آن را رها کرده و از بازپرداخت اقساطش سر باز می زند. این در حالی است که این نسبت در ایران کمتر از 50 درصد است و به طور مشخص در «اوراق رهنی مسکن-مرحله اول» به عنوان اولین تجربه ایران در انتشار اوراق رهنی، این نسبت در حدود 20 درصد است و این به معنای ریسک فوق العاده پایین این اوراق است.

در ایران تا زمانی که نرخ LTV تسهیلات مسکنِ پشتوانه اوراق رهنی، کمتر از 50 درصد باشد، این اوراق کمترین ریسک ممکن را برای سرمایه گذاران خواهند داشت. بنابراین هیچ گونه نگرانی از این نظر وجود نخواهد داشت. حتی حجم انتشار بالای این اوراق تا مرز 200 هزار میلیارد تومان نیز نباید سبب ایجاد نگرانی در بازار یا تشکیک در نظر تصمیم سازان اقتصادی و بانکی شود. حجم اوراق رهنی موجود در برخی از کشورها بیش از 50 درصد تولید ناخالص داخلی آنهاست و این به معنای امکان گسترش این بازار در ایران تا مرز 500 هزار میلیارد تومان است. البته به شرطی که دو مشکل ذکر شده در این یادداشت مرتفع شوند.

لینک کوتاه: betanews.ir/n/922998

خبر فوق مربوط به رسانه ارانیکو می باشد و جستجوگر خبر بتانیوز صرفا آن را بازنشر کرده است. مشاهده در سایت منبع : لینک مستقیم