تاریخ دریافت خبر:
بازار معاملات مسکن تحت تاثیر دو گروه تازه وارد چکیده: بازار معاملات مسکن تحت تاثیر دو گروه تازه وارد، با تحولات چشمگیر در حجم خرید و فروش آپارتمان روبه رو شده است. تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می دهد تقاضا از طرف «خریداران مصرفی دارای خانه ملکی» یا همان غیرخانه اولی ها و همچنین «مهاجرت کننده ها از بازار پول» افزایش پیدا کرده است؛ به طوری که هرکدام از این دو گروه با اولویت متفاوت، به دنبال خرید ملک هستند.

گروه اول اگر چه با هدف خرید نوساز (کم سن) وارد بازار شده اما در هفته های اخیر در مواجهه با قیمت های نامتعارف به خصوص در مناطق کانونی معاملات مسکن، به سمت آپارتمان های سن دار چرخش کرده است. ماه گذشته فروش واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت در تهران ۱۱۶ درصد رشد کرد که بالاترین رشد در مقایسه با سایر گروه های سنی آپارتمانی بوده است. سهم این آپارتمان ها از کل معاملات خرید مسکن از ۷ درصد در سال گذشته به ۱۲ درصد در نیمه دوم امسال افزایش یافته است. خریداران مصرفی به سه علت، واحدهای سالخورده را ترجیح می دهند. تقاضای سرمایه ای اما عمدتا در حوزه زمین و بنای کلنگی متمرکز است. در این میان، کاهش دست کم ۴ واحد درصدی سهم نوسازها از فروش آپارتمان در تهران، علامتی از عدم پذیرش رشد غیرمنطقی قیمت از سوی خریداران است.

بررسی جریان زمستانی معاملات خرید آپارتمان در پایتخت از ظهور سه ویژگی مهم در این بازار حکایت دارد و در عین حال از ورود دو گروه تازه وارد به بازار معاملات ملک خبر می دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، جریان شناسی معاملات ملک در مناطق مختلف شهر تهران طی هفته های اخیر-هفته های بعد از ورود بازار مسکن به فاز رونق-نشان می دهد مقطع زمانی فعلی در بازار مسکن به علت برخورداری از سه ویژگی جدید، مشخصات متفاوت تری نسبت به آنچه پیش از این در بازار معاملات ملک جریان داشت را در خود جای داده است. به طوری که بعد از رشد بیش از ۵۲ درصدی حجم معاملات مسکن در آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته، فضای بازار مسکن از سوی دو گروه تازه وارد مورد توجه و تحت تاثیر قرار گرفته است.

بررسی های صورت گرفته درخصوص ویژگی های مقطع زمانی فعلی بازار معاملات مسکن، از «افزایش تعداد افراد مطلع از رونق ایجاد شده در بازار مسکن طی بیش از یک ماه گذشته» حکایت دارد؛ طوری که به واسطه ایجاد این آگاهی در میان گروه های متقاضی، هم اکنون «تعداد افراد مصمم به خرید واحدهای مسکونی» در بازار معاملات ملک افزایش یافته است؛ بنابراین اولین ویژگی مقطع زمانی فعلی بازار مسکن را می توان در مقوله «افزایش حجم تقاضا برای خرید مسکن از سوی متقاضیان» خلاصه کرد.

ویژگی دوم بازار معاملات ملک در شرایط فعلی به «سنگین شدن کفه مربوط به خریدهای شب عید بازار معاملات مسکن در مقایسه با سایر تقاضاها در بازار ملک» برمی گردد؛ هم اکنون جست وجوها برای انجام خریدهای مربوط به شب عید بازار مسکن آغاز شده است و حجم قابل توجهی از متقاضیان با فرا رسیدن دو ماه دی و بهمن که دو ماه اصلی انجام نقل و انتقالات مربوط به شب عید در بازار مسکن است این نوع معاملات را در بازار افزایش داده اند. سال گذشته نیز در دی و بهمن ماه به دلیل نزدیک شدن به سال جدید، حجم معاملات خرید مسکن در بازار ملک به طور محسوس افزایش یافت. سومین ویژگی بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی، «تاثیرپذیری بازار معاملات خرید آپارتمان از تحولات سیاسی و اقتصادی کشور» است؛ در هفته های گذشته بروز برخی تحولات اقتصادی همچون رشد چشمگیر و صعود تاریخی شاخص در بازار سهام، افزایش قابل توجه نرخ ارز و همچنین بازگشت نرخ سود سپرده های بانکی به سطح ۱۵ درصد طی یک فصل گذشته و حفظ نسبی این سطح در بسیاری از بانک ها، بازار معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار داد.

تحولات سیاسی در دو سطح داخلی و بین المللی نیز طی هفته های گذشته از عوامل موثر بر تحولات بازار مسکن بوده است؛ طوری که مجموع این رویدادها رفت و آمد در بازار ملک را از سوی هر دو سمت عرضه و تقاضا تحت تاثیر قرار داده است. در شرایط فعلی این رفت و آمدها در حالی منجر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن از سوی برخی گروه های متقاضی شده است که هم اکنون برخی دیگر از متقاضیان خرید و حتی گروه هایی از فروشندگان به صورت موقت تقاضا برای خرید یا عرضه ملک به بازار مسکن را متوقف کرده اند. مجموعه این ویژگی ها و رفت و آمدها موجب شده روند فعلی معاملات آپارتمان در بازار ملک به لحاظ «گروه سنی»، «قیمت کل» و «متراژ» آپارتمان های مورد تقاضا با مشخصات متفاوت تری نسبت به ماه های قبل در جریان باشد.

برآیند اثر این تحولات و ویژگی های مقطع زمانی فعلی در بازار معاملات مسکن هم اکنون شرایط تازه ای را در بازار ملک ایجاد کرده است طوری که برخی ناظران بازار در تحلیل وضعیت موجود بازار مسکن معتقدند هم اکنون بازار معاملات ملک دستخوش «هیجان» شده است؛ به این معنا که تقاضای هیجانی برای خرید ملک وارد بازار مسکن شده است؛ این در حالی است که بررسی ها بر مبنای انجام تحقیقات میدانی و بررسی های آماری و کارشناسی حاکی است بازار معاملات مسکن بیش از آنکه با وضعیت هیجانی و ورود تقاضای هیجانی برای خرید ملک مواجه شده باشد هم اکنون با «ورود دو گروه تازه وارد به بازار در سمت تقاضا» روبه رو است؛ هر چند ورود این دو گروه تازه وارد از یک طرف و تحلیل رفتار فعلی متقاضیان در بازار مسکن هرگز به معنای هیجانی شدن بازار از ناحیه سمت تقاضای بازار مسکن نیست. بررسی های کارشناسی حاکی است هیجانی بودن تقاضا در بازار مسکن به معنای ورود تعداد زیادی متقاضی به بازار برای خرید ملک و پذیرش تمام شرایط موجود در بازار اعم از موافقت با افزایش چشمگیر قیمت مسکن یا به عبارت بهتر خرید مسکن به هر قیمتی است حال آنکه به رغم بروز برخی تحولات در بازار مسکن طی هفته های اخیر هنوز نشانه هایی از این موضوع در بازار به چشم نمی خورد. در واقع اگر چه حجم تقاضا برای خرید مسکن در بازار معاملات ملک افزایش یافته است و متقاضیان تا حدی نگران افزایش قیمت ها هستند اما نسبت به قیمت های پیشنهادی مالکان و فروشندگان مسکن حساسیت دارند و با تامل بیشتری اقدام به جست و جو در بازار برای یافتن مناسب ترین گزینه پیشنهادی می کنند؛ در واقع سمت تقاضا نسبت به افزایش سطح قیمت ها بی تفاوت نیست و این موضوع نشان می دهد افزایش حجم تقاضای خرید مسکن در مقطع فعلی به معنای پذیرش هر شرایطی از سوی متقاضیان برای خرید مسکن نیست. به این ترتیب، افزایش فعلی حجم تقاضا در بازار مسکن را نباید به معنای ورود تقاضای هیجانی تعبیر و توصیف کرد؛ این در حالی است که هم اکنون علائم سفته بازی و سوداگری در بازار معاملات مسکن که یکی از مهم ترین مشخصات هیجانی شدن بازار مسکن است مشاهده نمی شود؛ در واقع سفته بازی به شکل خرید و فروش های مکرر مسکن در کوتاه مدت به شکل محسوس مشاهده نمی شود و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» و اظهارات واسطه های فروش مسکن در مناطق مختلف پایتخت نیز این موضوع را تایید می کند.

ماهیت تازه واردهای بازار مسکن

بررسی ها درباره ماهیت دوگروه تازه وارد به بازار معاملات خرید مسکن که در واقع بخشی از افزایش بیش از ۵۲ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان طی آذرماه امسال ناشی از ورود آنها به بازار ملک است، نشان می دهد اولین گروه تازه وارد به بازار، «خریداران مصرفی دارای خانه ملکی» هستند که «غیرخانه اولی» بوده و قصد دارند واحد مسکونی محل سکونت خود را از طریق فروش واحد فعلی و خرید آپارتمان جدید ارتقا دهند؛ در واقع این گروه همان متقاضیان «تبدیل به احسن کردن» واحدهای مسکونی هستند که با مشاهده شرایط فعلی در بازار مسکن برای خرید آپارتمان ترجیحی خود مصمم شده اند.

گروه دوم«مهاجران بانکی» از بازار پول به بازار مسکن هستند؛ سرمایه دارانی که پیش از این اقدام به سپرده گذاری در بازار پول(بانک ها) برای دستیابی به بیشترین سطح بازدهی سرمایه کرده بودند اما همزمان با تعدیل و کاهش نرخ سود سپرده های بانکی به ۱۵ درصد طی ماه های اخیر و چشم انداز پیش روی بازار ملک، تصمیم به انتقال سرمایه از بازار پول به بازار مسکن گرفته اند. در واقع درحالی که اولین گروه تازه وارد به بازار مسکن متقاضی مصرفی خرید آپارتمان های مسکونی محسوب می شوند گروه دوم منجر به ورود تقاضای سرمایه ای به بازار شده اند و بازار را از حالت «مصرفی کامل» (روندی که طی ماه های گذشته بر بازار مسکن حاکم بود)خارج کرده اند.

متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی یا همان گروه تازه وارد متقاضی خرید واحدهای مصرفی، معمولا خرید واحدهای نوساز را در اولویت جست و جوی خود قرار می دهند؛ اما بعد از جست وجو در بازار و مواجهه با فاصله قیمتی قابل توجه واحدهای مسکونی نوساز با واحدهای چند ساله، این اولویت به سمت خرید واحدهای مسکونی با عمر بنای بیشتر یا واحدهای واقع در گروه سنی بالاتر تغییر می کند. این موضوع به خصوص طی یکی، دو ماه گذشته که برخی از مالکان واحدهای مسکونی نوساز اقدام به افزایش قابل توجه سطح قیمت پیشنهادی این گروه از آپارتمان ها کردند پررنگ تر از قبل شده است.

هم اکنون اگرچه گروه سنی پیشگام در معاملات خرید مسکن در بازار ملک همان واحدهای نوساز (واحدهای مسکونی صفر تا ۵ سال ساخت) هستند اما گروه سنی «پیشرو» به لحاظ «بیشترین نرخ رشد فروش آپارتمان» مربوط به واحدهای مسکونی با عمربنای«۱۶ تا ۲۰» سال است. حجم خرید آپارتمان های مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال در شهر تهران آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته ۱۱۶ برابر افزایش یافت و به عبارت دیگر بیش از ۲ برابر شد؛ این گروه از آپارتمان ها هم اکنون ۱۲ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص می دهند، این درحالی است که سهم معاملات این واحدها سال گذشته ۷ درصد بود.

آپارتمان های با عمر بنای ۱۶ تا ۲۰ سال هم اکنون بنا بر سه دلیل عمده مورد توجه متقاضیان مصرفی به خصوص متقاضیان تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی قرار گرفته است؛ اولین دلیل به قرار گرفتن این واحدها در «کمترین سطح قیمتی» در بازار مسکن برمی گردد؛ واحدهای ۱۶ تا ۲۰ ساله که هم اکنون به عنوان واحدهای قدیمی ساز در بازار مسکن معامله می شوند، نسبت به واحدهای نوساز و چندساله از کمترین سطح قیمت برخوردارند؛ همین عامل به عنوان اولین دلیل افزایش استقبال خانوارها از خرید این دسته از واحدها قابل طرح است. از سوی دیگر «۲۰ سال، سقف سنی تعیین شده برای آپارتمان های مشمول دریافت وام خرید مسکن» است؛ هم اکنون متقاضیان خرید واحدهای مسکونی با استفاده از تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن از طریق اوراق حق تقدم وام، مجاز به خرید واحدهای مسکونی با سقف سنی ۲۰ سال هستند و همین موضوع عامل دوم افزایش استقبال از خرید این واحدها محسوب می شود.

عامل سوم به «امکان خرید مسکن با متراژ بالاتر و در محلات مرغوب تر شهر با خرید واحدهای مسکونی واقع در محدوده سنی ۱۶ تا ۲۰ سال» برمی گردد؛ این اقدام علاوه بر آنکه نشان دهنده واکنش متقاضیان خرید آپارتمان به چالش کمبود آپارتمان های کم متراژ در بازار مسکن است، در عین حال نشان دهنده تغییر ذائقه گروه هایی از متقاضیان برای سکونت در واحدهای بزرگ تر یا واقع در محلات مرغوب تر به رغم وجود محدودیت نسبی در تامین مالی خرید مسکن است.

گروه دوم از تازه واردهای بازار مسکن که به دنبال کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، درصدد انتقال تمام یا بخشی از سرمایه های خود به بازار مسکن هستند، بسته به «میزان سرمایه» در اختیار خود متقاضی خرید «زمین»(ملک کلنگی) یا خرید «آپارتمان» در سایر گروه های سنی هستند؛ سرمایه داران کلانی که هم اکنون از بازار پول به بازار مسکن مهاجرت کرده اند، ترجیح می دهند به جای خرید آپارتمان، سرمایه خود را صرف خرید زمین و ملک کلنگی کنند چراکه بازدهی زمین و املاک کلنگی در بلندمدت از بازدهی آپارتمان بیشتر است. حجم معاملات واحدهای مسکونی کلنگی(آپارتمان های با عمربنای بیش از ۲۰ سال) امسال نسبت به سال گذشته ۹۷ درصد معادل حدود ۲ برابر افزایش یافته است؛ این سهم که سال گذشته ۶ درصد بود، هم اکنون به ۱۰ درصد رسیده است. از سوی دیگر سایر مهاجران بانکی به بازار مسکن که سرمایه کمتری نسبت به سرمایه داران کلان در اختیار دارند، ترجیح می دهند از بازار سایرگروه های سنی واحدهای موجود در بازار اقدام به خرید آپارتمان کنند.
خریداران مصرفی چه می خرند؟

بیشترین حجم از معاملات خرید مسکن در بازار معاملات مصرفی واحدهای مسکونی هم اکنون در محدوده واحدهای مسکونی با مساحت ۶۰ تا ۹۰ مترمربع انجام می شود. هم اکنون ۵/ ۶۰ درصد از حجم کل معاملات مسکن در بازه مساحتی واحدهای مسکونی کمتر از ۹۰ مترمربع صورت می گیرد که از این میزان ۳۶ درصد معاملات انجام شده مربوط به آپارتمان های با مساحت کمتر از ۷۰ مترمربع است.

درحال حاضر آپارتمان های با مساحت ۶۰ تا ۷۰ مترمربع ۱۴ درصد از حجم کل معاملات را به خود اختصاص داده اند که این سهم در سال گذشته ۱۵ درصد بوده است؛ آپارتمان های با مساحت ۷۰ تا ۸۰ مترمربع نیز با حفظ سهم قبلی خود از کل معاملات مسکن در سال ۹۵، هم اکنون ۱۳ درصد حجم کل معاملات خرید آپارتمان را به خود اختصاص می دهند. این در حالی است که در شرایط فعلی سهم آپارتمان های با مساحت ۸۰ تا ۹۰ مترمربع از کل معاملات مسکن در حال تقویت است؛ به طوری که این سهم از ۱۰ درصد حجم کل معاملات مسکن در سال گذشته هم اکنون به ۱۱ درصد افزایش یافته است. تقویت سهم این گروه از واحدهای مسکونی را می توان از نشانه های ورود خریداران جدید به بازار ملک برای تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی تحلیل کرد. بررسی های صورت گرفته نشان می دهد هم اکنون سهم خرید آپارتمان های با قیمت کل ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان معادل ۸ درصد، آپارتمان های ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی ۱۰ درصد و آپارتمان های ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی ۱۳ درصد است. سهم واحدهای با قیمت کل ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان در معاملات صورت گرفته بازار مسکن ۲ واحد درصد تقویت شده است. با این حال واحدهای مسکونی با قیمت کل ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان همچنان سهم بالایی از کل معاملات دارند که البته این سهم روبه کاهش است.

   #پایتخت #شهر تهران #حکایت #وام #نرخ ارز #افزایش قیمت